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没钱交租,熬不了,不让撤,怎么办?最高法解释暖心了

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发表于 2020-5-20 15:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
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某商场催租函(来源于网络,若侵权联系删除)

5月18日,一位代理护肤品牌多年的朋友来电,说熬不下去了,想撤场。


5月15日,一位在商场开品牌专柜的代理商来电,已经停业3个月,现在想撤撤不了,甲方说要起诉,问怎么办?
5月初,同样是一位在商场开专卖店的个体老板,晚上9点多来电话,问交不了租,商场催个不停,熬不下去了,怎么办?
…...
欠缴催租,关门跑路,正在进行时?
近期疫情影响下,想熬熬不下去,想撤撤不了,想交租却又没钱,似乎成了进入4-5月份以来,实体商业中部分小微企业、个体工商户的普遍生存状态。
从商业主体的甲方来说,部分连锁集团、大型百货商场、购物中心、综合体基本上都响应国家政策,在疫情期间对场内的中小商户,给予停业期间一个月左右的免租,一定程度上缓解了各商铺的压力。
复业之后才更艰难。经历3月的半营业状态,再到4-5月份的客流、业绩恢复缓慢,开门就是成本,人员工资、水电气能耗、原材料、租金,亏损几乎成为各类中小门店的常态。截止到五一小长假,很多门店的客流和业绩恢复也仅在同期的7-8成左右,而非核心商圈、非头部品牌就更惨,仅为同期5-6成左右。
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但复业之后的租金,大多商业体却不再有减免政策了。按照合同履行,需要提前支付下一季度的租金和物业费,这就更让经营困难的各家小店老板焦头烂额了。
想熬熬不下去了,想撤铺甲方不让,甚至说违约要起诉你。不得已,很多商场里的小店老板只能偷偷跑路了,设备专柜拿不走也不要了,押金也不要了,直接关店走人。
如此一来,乙方耗尽老本走人,甲方空铺空场,经营氛围恶化,疫情下短期补铺接不上,后续招商也更加困难。结果是两败俱伤。
怎么办?既能让门店经营坚持下去,又能缓解租金压力,不跑路,双方共渡难关?
其实,办法一直有,只是谁都不愿意割自己的肉,才会有合同纠纷、违约官司。


终于,官方解释和办法来了。
5月19日,最高法发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》。在当日举行的新闻发布会上,针对记者提出的疫情影响下,零售餐饮等行业租金支付困难、租赁合同纠纷的司法指导意见时,最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥指出:一般情况下,不支持解除租赁合同的请求,支持变更合同的请求。此外,处理这方面纠纷时需要平衡双方当事人的利益。
风起堂对发言人的意见和解释做了梳理,可以归结为一个原则,3个具体办法。
1、一个原则:
疫情和疫情防控措施属于不可抗力,在处理租赁合同纠纷时,一定要适用民法总则180条,合同法117条有关不可抗力的规定。
2、三个具体办法:
第一:不支持出租方解约请求。
最高法发言人指出,由于疫情和疫情防控,承租人营业额下降、资金回笼困难而无法及时或足额缴纳租金,出租方提出解除合同的,依据不可抗力法律解释,不予支持。
这一条,主要是针对甲方因为催收不到位,以乙方欠租违约为由,要求乙方解约撤铺的情况,法律解释不予支持。
这对当下各大商业体或商业街的千万中小商铺的承租方来说,无疑是一场及时雨:不用担心甲方无休止的催缴了,可以共同协商,缓交免交,度过困难期后,等营业额恢复了,有能力了再交。



第二:支持承租方变更合同的请求。
最高法发言人指出,无力交租是由于疫情和疫情防控导致,根据公平原则,结合经营实际情况,承租方提出的酌情调整租金或者是调整交付租金期限的请求,按照指导意见予以支持。
这又是一条对各零售商铺老板们的天降甘霖。
原先签约时测算失误、甲方太强势、不懂行情导致租金水平过高,或者租金支付方式太苛刻的,可以提出申请变更合同条款。在合理范围内,要求降低租金标准;押三付三、押二付三等对资金压力较大的,可以要求改签押二付一或者押一付一。
这样一来,既能有效缓解阶段性的经营困难,也为后续的经营改善提供持续性支持。



第三:支持双方确实无力交租继续经营的解约请求。
最高法发言人指出,若一方完全确定不可能再交得起租金了,合同不可能再履行了,再延续多长时间也不可能交租金,这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求,法院应当支持。
这对一些个体工商户的小老板来说,比较适用。
一些首次创业开店的新手,资金实力有限,多年积蓄加东拼西凑来的,一场疫情赔了个精光,甚至影响到个人和家庭生活了,这种情况下,再无力经营,更无能力交租,那就好合好散吧,解约撤场,法律支持。
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小结:疫情之下,没有局外人,共渡难关才能共赢。
疫情造成的小微企业和个体工商户的经营困难正在逐步显现,4月以来,各大商业场所的空铺率上升明显。
倒闭潮、关店潮迫似已到来?
近日,走进各大商场,各楼层的空铺围挡、内部调整暂停营业的告示牌,越来越多。
一个交不起租,一个各种催逼,最终两败俱伤,何不着眼未来,共克时艰?
当然,若是一定要散,谈不了,还有法律。
不论大小,不论甲方乙方,参照最高法的法律解释,有法可依,好合好散也好办。

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